マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。
（租税特別措置法第三十五条）
《要件》
(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。
※なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
(2) 売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
(3) 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
(4) 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
(5) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の二つの要件すべてに当てはまること。
イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
(6) 売手と買手の関係が、親子や夫婦、生計を一にする親族、特殊関係法人など特別な間柄でないこと。
この特例を使うことができるか、具体的な例は次の（５）マイホームを売却した場合の税金②で説明します。
 共有の場合はどうなるの？家屋と敷地の所有者が異なるときは？マイホームを取り壊した後に敷地を売ったときには？
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自分が住んでいたマイホーム(居住用財産)を売って、一定の要件に当てはまるときは、
長期(十年超の)譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する軽減税率の特例を受けることができます。
（租税特別措置法第三十一条の三）
《要件》
(1) 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。
※なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
※また、これらの家屋が災害により滅失した場合には、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
(2) 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
(3) 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。
(4) 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。
ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。
(5) 売手と買手の関係が、親子や夫婦、生計を一にする親族、特殊関係法人など特別な間柄でないこと。
●軽減税率
課税長期譲渡所得金額
6,000万円以下 
「課税長期譲渡所得金額」×10％
6,000万円超 (「課税長期譲渡所得金額」－6,000万円)×15％＋600万円
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マイホームを売るのは、人生の中での一大事業だと思います。そんな一大事業で税金で損をしないために、 どのような特例が適用できるのか、どのような売り方が有利なのか、しっかりご相談いただきたいと思います。 |
税理士 平野由美子