その他　確定申告など （５）マイホームを売却した場合の税金②

　マイホームを売った時の特例がどのように適用されるか、具体的に見てみましょう。

■ 共有の場合
　共有のマイホームを売った場合、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例を受けることができるかどうかは 共有者ごとに判定します。
　共有のマイホームを売った人の譲渡所得の計算は、共有者の所有権持分に応じて行います。
　特別控除額は共有者全員で3,000万円ではありません。この特例を受けることができる共有者一人につき最高3,000万円です。
また、家屋は共有でなく、敷地だけを共有としている場合、家屋の所有者以外の者は原則としてこの特例を受けることはできません。

■ 家屋と敷地の所有者が異なるとき
　居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例は原則として家屋の所有者が家屋とその敷地を譲り渡した場合に受けられるものですが、 家屋の所有者と敷地の所有者が異なるときでも、次の要件のすべてに当てはまるときは、敷地の所有者もこの特例を受けることができます。
　この場合の特別控除額は、家屋の所有者と敷地の所有者と合わせて3,000万円までです。 特別控除額を差し引く順序は、まず家屋の所有者、続いて敷地の所有者です。
(1)　敷地を家屋と同時に売ること。
(2)　家屋の所有者と敷地の所有者とが親族関係にあり、生計を一にしていること。
(3)　その敷地の所有者は、その家屋の所有者と一緒にその家屋に住んでいること。

■ マイホームを取り壊した後に敷地を売ったとき
　居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例は原則として家屋の所有者がマイホームを譲渡した場合に受けられるものです。 家屋を取り壊してその敷地だけを売った場合には、原則としてこの特例は受けられません。
　しかし、家屋を取り壊して、その敷地だけを売った場合でも次の要件すべてに当てはまるときは、この特例を受けることができます。
(1)　家屋を取り壊した日から1年以内にその敷地を売る契約をしていること。
(2)　その家屋に住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに譲渡すること。
(3)　その家屋を取り壊してから、その敷地を売る契約をした日まで、貸付けその他の用に使用していないこと。

※ただし、家屋の一部を取り壊してその敷地の一部を売ったときに、 残った家屋が居住できる状態になっている場合にはこの特例は受けられません。

　購入した際に夫婦の共有にした、また父親からの相続で母親と息子の共有になっている、 など、マイホームは共有名義になっていることがよくあります。特例の適用については注意してください。

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